Emlak reklamı verdiniz, gelen talep nereye gidiyor? Kaçan talebi bulmanın 5 adımı (2026)

Reklam paneli size tıklamayı ve başlayan mesajı gösterir; kaç talebin cevapsız kaldığını, kaçının mülk sahibi olduğunu ve kaçının yazılı yetkiye döndüğünü göstermez. Talep çoğu zaman dört noktada kaçar: dağınık mesaj kutuları, geç cevap, kayıt tutulmaması ve takip yapılmaması. Her talebi kaynağıyla tek listeye yazar, aynı gün cevap verir ve 1., 3. ve 7. günde takip ederseniz reklam paranızın nereye gittiğini kendi rakamınızla görürsünüz.

Bölgenizde portföy reklamı veriyorsunuz. Panel "45 mesaj başladı" diyor. Ay sonunda dönüp bakıyorsunuz: elinizde bir iki yetki var, gerisini hatırlamıyorsunuz. Reklam çalışmadı mı, yoksa gelen talep yolda mı kayboldu?

Bu soruyu cevaplamadan bütçeyi artırmak da kısmak da tahmindir. Bu yazıda reklamdan gelen talebin hangi noktalarda kaçtığını, bunu beş adımda nasıl kapatacağınızı ve talep başı maliyeti nasıl hesaplayacağınızı anlatıyorum. Rakam sözü vermiyorum; her bölge ve her bütçe farklıdır. Yöntemi ve ölçmeyi anlatıyorum.

Reklam paneli neyi sayar, neyi saymaz?

Reklam platformları kendi gördüklerini sayar: reklamı kaç kişinin gördüğünü, kaç kişinin tıkladığını, kaç mesajın başladığını. Mesaj başladıktan sonrası panelin dışındadır. Kişiye kaç dakikada cevap verdiğinizi, alıcı mı mülk sahibi mi olduğunu, yetki alıp almadığınızı bilmez.

Bu yüzden panelde iyi görünen bir reklam size portföy getirmeyebilir. Tersi de olur: az mesaj getiren bir reklam, doğru kişileri getirdiği için daha çok yetkiye dönebilir. Bunu ayırmanın tek yolu, panelin bittiği yerden sonrasını sizin saymanızdır.

Talep nerede kaçar? 4 nokta

1. Mesaj kutuları dağınık

Aynı hafta içinde bir talep WhatsApp'tan, biri Instagram mesajından, biri Facebook'tan, biri de telefondan gelir. Her biri ayrı bir uygulamadadır. Gün yoğun geçtiğinde bir kutuya bakmayı unutursunuz; o kutudaki talep orada kalır.

2. Cevap geç gidiyor

Reklamı gören mülk sahibi çoğu zaman birkaç danışmana birden yazar. İlk dönen, ilk görüşmeyi alır. Akşam gelen mesaja ertesi öğlen dönmek, o talebi başkasına bırakmak olabilir.

3. Kayıt tutulmuyor

Mesaj telefonda durur, ama hangi reklamdan geldiği, ne istediği ve bir sonraki adımın ne olduğu bir yere yazılmaz. Bir hafta sonra aynı kişi tekrar yazdığında kim olduğunu hatırlamazsınız. Ay sonunda da hangi reklamın işe yaradığını söyleyemezsiniz.

4. Takip yapılmıyor

İlk mesajdan sonra cevap vermeyen kişi kaybedilmiş sayılır. Oysa birçoğu o gün meşguldür ya da henüz karar vermemiştir. Kısa ve nazik bir hatırlatma yapılmazsa bu talep de reklam bütçesinden düşer.

Kaçan talebi kapatmanın 5 adımı

1. Her talebi tek listeye yazın. Bir tablo yeterlidir: tarih, ad, kaynak (hangi reklam ya da kanal), talep türü, ilk cevap saati, sonraki adım. Hangi uygulamadan gelirse gelsin, talep aynı listeye girer. Bu düzeni ücretsiz araçlarla nasıl kuracağınızı müşteri takibi yazısında anlattım.
2. Kaynağı baştan işaretleyin. Reklam bağlantısına kaynak etiketi ekleyin (örneğin ?utm_source=reklam&utm_campaign=kadikoy-degerleme). Mesaj reklamlarında çoğu platform, kişinin göndereceği ilk mesajı önceden yazmanıza izin verir: "Kadıköy'deki evimin değerini öğrenmek istiyorum" gibi bir cümle hem kaynağı hem talep türünü söyler.
3. Aynı gün cevap verin. Sık gelen sorular için hazır yanıt hazırlayın: "Değerleme için semt, metrekare ve kat bilgisini yazar mısınız?" Nasıl kurulacağını hazır yanıtlar yazısında bulabilirsiniz. Mesai dışında gelen mesaja otomatik bir karşılama yazmak da kişiyi bekletmez.
4. Alıcıyı ve mülk sahibini ayırın. Portföy reklamı alıcı da getirir. Listenizde talep türü sütunu olursa mülk sahibi talebine öncelik verir, alıcıyı da kaybetmeden uygun portföye yönlendirirsiniz.
5. 1., 3. ve 7. günde takip edin. Cevap vermeyen kişiye kısa bir hatırlatma yazın; üçüncüden sonra bırakın. Takip, kişinin kendi talebiyle ilgili olmalıdır. Kampanya ya da tanıtım duyurusu göndermek istiyorsanız kişiden önceden ayrı onay alın.

Talep başı maliyeti nasıl hesaplarsınız?

Ay sonunda üç rakamı yan yana koyun: reklama harcadığınız tutar, listenize giren mülk sahibi talebi ve yazılı yetkiye dönen talep. Sonra iki bölme yapın.

• Talep başı maliyet = reklam harcaması ÷ mülk sahibi talebi
• Yetki başı maliyet = reklam harcaması ÷ yazılı yetki sayısı

Örnek (gerçek veri değil, yalnız hesabı göstermek için): Bir ayda reklama 3.000 TL harcadınız. Panel 40 mesaj gösterdi. Listenize baktığınızda bunların 12'si mülk sahibi, 2'si yazılı yetkiye dönmüş. Talep başı maliyet 3.000 ÷ 12 = 250 TL, yetki başı maliyet 3.000 ÷ 2 = 1.500 TL olur. Aynı listede 6 talebin hiç cevap almadığını görürseniz, sorunun reklamda değil cevapta olduğunu da görmüş olursunuz.

Bu rakamı ilan paketinize ödediğiniz tutarla karşılaştırabilirsiniz. İlan tarafının hesabı için ilan paketi maliyet yazısındaki adımları kullanın.

Reklam verirken uymanız gereken kurallar

• Belirli bir portföyü tanıtıyorsanız: Ticaret Bakanlığı'nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) kurallarına uyun. Bakanlığın duyurusuna göre e-Devlet üzerinden verilen ilan yetkisi, mülk sahibiyle yaptığınız yazılı yetkilendirme sözleşmesinin yerine geçmez. Mülk sahibi bulma reklamı ise belirli bir ilanı göstermez; bu ayrımı baştan doğru kurun.
• Yetki belgesi numaranızı yazın: İlanda ve tanıtımda yetki belgesi numaranız yer alsın.
• Form kullanıyorsanız: Kişisel veriyi neden aldığınızı aydınlatma metniyle açıkça yazın (KVKK). Tanıtım mesajı için ayrı ve önceden işaretlenmemiş bir onay kutusu koyun.
• Sonuç sözü vermeyin: "Evinizi bir haftada satarız" gibi kanıtlayamayacağınız sözler hem güveni hem kuralları zorlar. Doğrulanabilir bilgiyle konuşun.

Önce reklamı mı artırmalı, cevabı mı düzeltmeli?

Listeniz yoksa önce listeyi kurun. Bir ay boyunca her talebi yazın, sonra bakın. Cevapsız ya da takipsiz kalan talep çoksa bütçeyi artırmak yalnız kaçan talebi artırır. Önce cevap ve takip düzenini kapatın.

Talepler cevap alıyor ama mülk sahibi az geliyorsa sorun reklam mesajındadır. Reklam metnini mülk sahibinin sorusuna göre değiştirin: "Evinizin bugünkü değerini merak ediyor musunuz?" Portföy getiren diğer kapıları portföy bulma yazısında anlattım.

Bu düzeni adım adım kurmak isterseniz: Talebin Sahibi