Emlakçı komisyonu nasıl hesaplanır? 2026 yasal sınır, örnek hesap ve hesaplayıcı

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesine göre satışta emlakçının alabileceği hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç en çok yüzde 4'üdür. Kirada sınır, KDV hariç bir aylık kira tutarıdır. Sözleşmede aksi yazmıyorsa bu bedel alıcı ile satıcı (kirada kiracı ile ev sahibi) arasında eşit bölünür. KDV bu tutarın üstüne eklenir.

"Komisyon ne kadar tutar?" sorusu emlak danışmanına günde birkaç kez sorulur. Mülk sahibi yetki imzalamadan önce sorar, alıcı teklif vermeden önce sorar. Cevap hızlı ve doğru olmazsa güven sarsılır; yanlış hesaplanmış bir tutar ise sözleşmede sorun çıkarır.

Bu yazıda yasal üst sınırı yönetmeliğe dayanarak özetliyorum, adım adım nasıl hesaplandığını gösteriyorum ve aşağıya sayfadan hiç çıkmadan kullanabileceğiniz bir hesaplayıcı koyuyorum. Rakamlar yalnız örnektir; sizin işleminiz sözleşmenize göre hesaplanır.

Emlakçı komisyonunun yasal sınırı nedir?

Yönetmelikte "komisyon" yerine "hizmet bedeli" ifadesi geçer. Kurallar 20. maddede toplanmıştır. Bugün yürürlükteki metne göre (Mevzuat Bilgi Sistemi, 10 Kasım 2026'da okundu) temel kurallar şunlardır:

Dikkat edilecek iki nokta var. Birincisi, %4 her tarafın ayrı ayrı ödeyeceği oran değil, işlemin tamamı için üst sınırdır. İkincisi, alıcıyla ve satıcıyla ayrı ayrı yetki sözleşmesi yapmış olsanız da yalnız bir hizmet bedeli alınabilir (madde 20/6).

Satışta komisyon nasıl hesaplanır? 4 adım

1. Esas bedeli bulun. Hesap, alım satıma aracılık sözleşmesinde yazan satış bedeli üzerinden yapılır. İlandaki fiyat ya da pazarlıktan önceki rakam esas alınmaz.
2. Oranı uygulayın. Toplam hizmet bedeli = satış bedeli × anlaşılan oran. Oran en çok %4'tür; daha düşük bir oran da yazılabilir.
3. Paylaşımı belirleyin. Sözleşmede başka bir paylaşım yazmıyorsa toplam tutar ikiye bölünür: alıcı yarısını, satıcı yarısını öder.
4. KDV'yi ekleyin. Yasal sınır KDV hariç tutar üzerinden konur. KDV bu tutarın üstüne eklenir. Bugün hizmetlerde uygulanan genel oran %20'dir; faturanızdaki oran esas alınır.

Örnek (gerçek işlem değil, yalnız hesabı göstermek için): Sözleşmedeki satış bedeli 5.000.000 TL olsun ve üst sınır uygulansın.

• Toplam hizmet bedeli: 5.000.000 × %4 = 200.000 TL (KDV hariç)
• Taraf başına: 200.000 ÷ 2 = 100.000 TL
• Taraf başına KDV: 100.000 × %20 = 20.000 TL
• Her tarafın ödeyeceği toplam: 120.000 TL; iki taraf birlikte 240.000 TL

Kirada komisyon nasıl hesaplanır?

Kirada oran yoktur, tutar vardır: KDV hariç en çok bir aylık kira bedeli. Bu tutar da sözleşmede aksi yazmıyorsa kiracı ile ev sahibi arasında eşit bölünür.

Örnek (gerçek işlem değil): Kiralamaya aracılık sözleşmesindeki aylık kira 25.000 TL olsun. Toplam hizmet bedeli en çok 25.000 TL'dir (KDV hariç). Eşit bölünürse kiracı ve ev sahibi 12.500 TL'şer öder; %20 KDV ile her birinin ödeyeceği 15.000 TL olur.

Sık yapılan hata, bir aylık kirayı hem kiracıdan hem ev sahibinden ayrı ayrı istemektir. Yönetmeliğe göre bir aylık kira, işlemin toplam üst sınırıdır.

Komisyona ne zaman hak kazanılır?

Yönetmeliğe göre danışman, yetkilendirme sözleşmesine konu hizmeti verdiğinde hizmet bedeline hak kazanır (madde 20/4). Ödeme zamanı ve yöntemi aracılık sözleşmesine yazılır.

Bir de koruma kuralı var: Yetki süresi içinde mülkü gösterdiğiniz kişi, sizi devre dışı bırakıp doğrudan mülk sahibinden alır ya da kiralarsa yine hizmet bedeline hak kazanırsınız (madde 20/8). Bunu kanıtlamanın yolu, her gösterimde imzalı taşınmaz gösterme belgesi düzenlemektir. Belgede gösterilen kişinin adı, soyadı, kimlik numarası, iletişim bilgisi ve imzası ile mülkün hangi amaçla ve hangi tarihte gösterildiği yer alır (madde 19).

Sözleşmeye ne yazılmalı?

Hizmet bedeli sözlü anlaşmaya bırakılmaz. Yönetmelik bu bilginin üç belgede yer almasını ister:

• Yetkilendirme sözleşmesi (mülk sahibiyle): verilecek hizmetler ve hizmet bedelleri, kararlaştırıldıysa cayma bedeli. Cayma bedeli toplam hizmet bedelini aşamaz (madde 15).
• Alım satıma aracılık sözleşmesi: satış bedeli, hizmet bedeli, tapu harcı ve döner sermaye gibi masrafların alıcı ile satıcı arasında nasıl paylaşılacağı (madde 16).
• Kiralamaya aracılık sözleşmesi: kira bedeli, yıllık artış oranı ve hizmet bedeli (madde 17).

Tapu harcı ve döner sermaye bedeli komisyon değildir; ayrı masraflardır. Müşteriye toplam maliyeti anlatırken bunları ayrı satırlarda göstermek karışıklığı önler.

Başka bir ofisle ortak çalışıyorsanız bedelin nasıl paylaşılacağını hizmet ortaklığı sözleşmesine yazın. Sözleşmede hüküm yoksa bedel taraflar arasında eşit paylaşılır (madde 18 ve 20/7).

Komisyonu konuşurken güven veren 4 alışkanlık

1. Rakamı ilk görüşmede yazılı verin. "Satış bedelinin %2'si artı KDV" demekle kalmayın, örnek tutarı da yazın. Mülk sahibi neyi kabul ettiğini rakamla görsün.
2. KDV'yi ayrı söyleyin. Sonradan eklenen KDV, müşteride "fazladan para istendi" duygusu yaratır. Baştan ayrı satırda gösterin.
3. Kimin ne ödeyeceğini netleştirin. Eşit paylaşım varsayılan kuraldır; farklı bir paylaşım yapıyorsanız sözleşmeye yazın.
4. Hazır cevabınız olsun. "Komisyon ne kadar?" sorusuna WhatsApp'ta her seferinde baştan yazmak yerine kısa bir hazır yanıt kaydedin. Nasıl yapılacağını hazır yanıtlar yazısında anlattım.

Komisyon yetmiyorsa sorun nerede olabilir?

Hizmet bedelinin üst sınırı bellidir; onu artıramazsınız. Değiştirebileceğiniz şey, o bedeli kazanmak için harcadığınız paradır. Yıllık ilan paketine, reklama ve zamana giden tutar, kazandığınız komisyondan düşülür. Bir yetkinin size kaça geldiğini bilmiyorsanız, kaç işlemde gerçekten kâr ettiğinizi de bilemezsiniz.

Bu hesabı yapmak için ilan paketinin yıllık maliyeti ve reklamdan gelen talebin takibi yazılarındaki adımları kullanabilirsiniz. Portföy getiren diğer yollar için portföy bulma yazısına bakın.

Komisyonu kazanacağınız portföyü kendiniz bulmak isterseniz: Talebin Sahibi