Emlakçı portföy nasıl bulur? İlan sitesine bağlı kalmadan 6 yol (2026)

Portföy, mülk sahibinin size ulaştığı kapılardan gelir: çevreniz ve eski müşterileriniz, kendi talep sayfanız, mülk sahibine yönelik reklamınız, Google'daki işletme profiliniz ve bölgeniz hakkında paylaştığınız bilgi. İlan sitesi çoğunlukla alıcıyı getirir; mülk sahibini getiren kapıların çoğunu ise siz kurarsınız. Gelen her talebi kaydedip takip ederseniz bu kapılar zamanla birikir.

İlan sitesinde iyi bir portföyünüz varsa telefon çalar. Ama arayanların çoğu alıcı ya da kiracıdır. "Evimi satmak istiyorum, ne eder?" diyen mülk sahibi aynı kapıdan pek gelmez. Gelse bile aynı mülkün ilanında başka danışmanlar da vardır. Mülk sahibi sizi değil, ilanı bulur.

Bu yazıda portföyü büyüten mülk sahibi talebini hangi kapılardan alabileceğinizi, her kapının neye mal olduğunu ve hangi kurallara dikkat etmeniz gerektiğini anlatıyorum. Rakam sözü vermiyorum; her bölge ve her danışman farklıdır. Yöntemi ve ölçmeyi anlatıyorum.

Alıcı talebi ile mülk sahibi talebi neden ayrı izlenmeli?

Danışmana iki tür talep gelir. Alıcı ya da kiracı talebi bir mülk arar. Mülk sahibi talebi ise size bir mülk getirir. Portföyü büyüten ikincisidir.

İlan siteleri büyük ölçüde birinci türü getirir. Bu kötü değildir; alıcı orada arar ve siz orada kalmalısınız. Sorun, mülk sahibinin de aynı kapıdan gelmesini beklemektir. Bu yüzden talep listenizde en az iki sütun tutun: talep türü (alıcı, kiracı, mülk sahibi) ve kaynak (nereden geldi). Bir ay sonra hangi kapının size portföy getirdiğini görürsünüz.

Portföy getiren 5 kapı ve 1 alışkanlık

1. Çevreniz ve eski müşterileriniz

En ucuz kapı budur. Daha önce ev aldığınız, kiraladığınız ya da sattığınız kişiler, onların komşuları ve akrabaları. Çoğu danışman bu listeyi telefon rehberinde tutar ve zamanla kaybeder.

• Eski müşterilerinizi tek bir tabloya yazın: ad, mülk, işlem tarihi, son görüşme.
• Yalnız ticari ileti onayı veren kişilere yılda birkaç kez işe yarar bir bilgi gönderin: bölgenizde kiraların ve satışların nasıl gittiği gibi.
• Tanıtım içerikli mesaj göndermeden önce kişinin ayrı onayını alın. Onayı olmayan kişiye toplu mesaj atmayın.

2. Kendi talep sayfanız: "Evinizin değerini öğrenin"

Mülk sahibinin aklındaki ilk soru "Evim ne eder?" sorusudur. Bu soruya cevap almak için bilgisini bırakabileceği tek sayfalık bir form kurabilirsiniz: semt, mülk tipi, metrekare, iletişim bilgisi. Siz de bölgedeki benzer satışlara bakarak yazılı bir değer çalışmasıyla dönersiniz.

• Formun altına aydınlatma metni koyun ve bilgiyi neden aldığınızı açıkça yazın (KVKK).
• İleride tanıtım mesajı göndermek istiyorsanız ayrı, önceden işaretlenmemiş bir onay kutusu koyun.
• Sayfayı ücretsiz araçlarla kurabilirsiniz. Adım adım kurulumu aday sayfası rehberinde anlattım.

Bu sayfa sizin kapınızdır. İlan paketini küçültseniz de kapanmaz. Gelen bilgi de sizin listenizde kalır.

3. Mülk sahibine yönelik reklam

Talep sayfanıza kendiliğinden kimse gelmez. Ona yol açmanın en hızlı yolu, bölgenizdeki ev sahiplerine gösterilen küçük bütçeli bir reklamdır. Mesaj basittir: "Semtinizde evinizin bugünkü değerini merak ediyor musunuz?"

Bu reklam belirli bir mülkü göstermez; bir soru sorar ve sayfaya götürür. Bütçeyi siz açar, siz kısarsınız. İlk haftalarda amaç satış değil, bir talebin size kaça geldiğini öğrenmektir.

İlan doğrulama kuralına dikkat: Belirli bir portföyü sosyal medyada paylaşırken Ticaret Bakanlığı'nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) kurallarına uymanız gerekir. Mülk sahibi bulma reklamı belirli bir ilanı göstermez; bu ayrımı baştan doğru kurun. Bakanlığın duyurusuna göre e-Devlet üzerinden verilen ilan yetkisi, mülk sahibiyle yaptığınız sözleşmenin yerine geçmez.

4. Google İşletme Profili

Mülk sahibi "semt adı + emlak" diye aradığında haritada çıkan danışmanlar öne geçer. Google İşletme Profili ücretsizdir.

• Profilde çalıştığınız bölgeyi, çalışma saatlerinizi ve yetki belgesi numaranızı yazın.
• Düzenli fotoğraf ve kısa güncelleme ekleyin.
• Yorumu yalnız gerçekten işlem yaptığınız müşteriden isteyin. Satın alınmış ya da uydurma yorum hem kurala aykırıdır hem güveni bozar.

5. Bölgeniz hakkında düzenli bilgi

Mülk sahibi, bölgesini iyi bilen danışmanı hatırlar. Haftada bir kısa paylaşım yeterlidir: semtte kiraların yönü, yeni ulaşım hattı, bir mahallenin imar durumu gibi doğrulanabilir bilgiler. Rakam veriyorsanız kaynağını ve tarihini yazın.

Bu paylaşımlar her zaman doğrudan talep getirmez. Ama reklamınızı gören mülk sahibi profilinize baktığında karşısında bölgesini bilen birini görür.

6. Gelen talebi kaçırmamak

Yeni kapı açmadan önce açık olan kapılara bakın. Mülk sahibi bir kez yazar; cevap geç gelirse başka danışmana gidebilir. Üç basit kural yeter:

1. Her talebi tek satıra yazın: tarih, kaynak, talep türü, sonraki adım.
2. Aynı gün cevap verin. Sık sorulan sorular için hazır yanıt kullanın. Nasıl yapılacağını hazır yanıtlar yazısında anlattım.
3. 1., 3. ve 7. günde takip edin. Cevap vermeyen mülk sahibine kısa ve nazik bir hatırlatma yazın; üçüncüden sonra bırakın.

Hangi kapı neye mal olur?

Tablodaki son sütun önemlidir. İlan sitesi değerli bir vitrindir; ama oranın kuralını, sırasını ve fiyatını siz belirlemezsiniz. Diğer kapıların ayarı sizdedir. Amaç ilan sitesini bırakmak değil, tek kapı olmaktan çıkarmaktır. Bir yılda ilana ne ödediğinizi hesaplamak isterseniz ilan paketi maliyet yazısındaki 5 adımı kullanabilirsiniz.

Talebi yazılı yetkiye nasıl çevirirsiniz?

Mülk sahibinin bilgisini almak işin yarısıdır. Portföy, yazılı yetkiyle başlar.

• Değeri yazılı sunun. Bölgedeki benzer satışları ve kiraları bir tabloda gösterin. "Ben şu kadar derim" yerine "Benzer evler şu fiyatlardan el değiştirdi" demek mülk sahibine daha güven verir.
• Yetkilendirme sözleşmesini yapın. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre aracılık işi yazılı yetkilendirme sözleşmesiyle yürütülür; sözleşme taraflarda kalacak şekilde en az iki nüsha düzenlenir.
• İlanda yetki belgesi numaranızı yazın. Bu kural ilan sitesinde de, kendi sayfanızda da aynıdır.

Neyi nasıl ölçmelisiniz?

Ayda bir, 15 dakikanızı ayırın ve şu dört soruya bakın:

1. Bu ay kaç mülk sahibi talebi geldi, hangi kapıdan?
2. Bunların kaçı yazılı yetkiye döndü?
3. Her kapıya bu ay ne ödediniz?
4. Yetki başına maliyet hangi kapıda daha düşük?

Üç ay sonra elinizde tahmin değil, kendi rakamınız olur. Bütçeyi hangi kapıya kaydıracağınıza o rakamla karar verirsiniz.

Bu düzeni adım adım kurmak isterseniz: Talebin Sahibi